家の老朽化が目につくようになり、設備が古くて使い勝手が悪くなってきたり、家族構成が変わったりすると、家の改善が必要になることがあります。
このような場合、一般的には「フルリノベーション」と「建て替え」が選択肢として挙がるでしょう。
どちらも住みやすさを向上させ、最新の設備やデザインを取り入れる方法ですが、自分の家に最適なのはどちらなのか、悩むこともあります。
この記事では、フルリノベーションと建て替えの違い、それぞれのメリットとデメリットについて詳しく解説します。
リノベーションってなに？リフォームとの違いは？
リノベーションとリフォームの違いを説明しますと、リノベーションは既存の建物をマイナスからプラスに変えて、理想的な空間や部屋を作るプロセスです。
これに対して、リフォームは古くなった設備などを修理し、生活に支障のない状態に戻すことを指します。
リノベーションでは新しい機能や設備を追加して、機能性を向上させますが、リフォームは既存の要素を改善して古さや劣化を解消します。
範囲で分類 – リノベーションの種類
リノベーションの種類は、実施範囲に応じて3つの異なるカテゴリに分けることができます。具体的には、フルリノベーション、表層リノベーション、そして部分リノベーションの3つです。
フルリノベーションは、費用面で最も高額になります。一方、表層リノベーションと部分リノベーションは、範囲によっては比較的費用が低く抑えられることが特徴です。
リノベーションの自由度について言えば、やはりフルリノベーションが最も高い自由度を提供します。ただし、その代わりに、施工期間が長くなることがあり、仮住まいなどの準備が必要になることも考えられます。
建て替えってなに？
建て替えとは、現在建っている建物を解体して更地にし、新しい建物を建て直すことです。これにより、設備や内外装が新しくなるだけでなく、基礎や構造体なども一から作り直されます。
建て替えを行うには、「建築確認申請」という手続きが必要で、これによって建物が建築基準法や都市計画法などの規定に適合していることが認められます。建て替えを行うことで、全く新しい住まいでの生活を始めることになります。
戸建て住宅をリノベーションするメリットは？
住宅を自由に変更可能
戸建て住宅は、マンションとは異なり、管理規約や制約がほとんどありません。この点が、窓から水回り、ベランダまで、住宅全体を自由にリノベーションできる大きなメリットです。制約がないため、個人の判断でリノベーションのスケジュールや使用する素材、工事方法を自由に決定できることも、また一つの魅力と言えるでしょう。
新築戸建ての購入と比較して安い
新築の戸建て住宅を購入することが予算的に難しいと感じる人も多いのではないでしょうか。特に都市部では土地の価格が高騰しており、そのために戸建て住宅を諦めてマンションを選ぶ方も増えています。しかし、中古の戸建て住宅を購入し、それをリノベーションするという選択肢を検討することで、予算を抑えることができます。
リノベーションを行う場合、新築の注文住宅と比較して費用を削減できます。さらに、リノベーションプロジェクトでは、内装を自分の好みに合わせることが可能です。これにより、まるで注文住宅を建てるような感覚で、自分にぴったりのカスタマイズされた住まいを実現することができます。
資産価値が下がりにくい
戸建て住宅を所有する場合、建物と土地の両方を手に入れることができます。建物の価値は時間とともに減少していく傾向があります。築年数やその他の条件に依存することもありますが、中古の戸建て住宅を購入する際、多くの場合、購入価格の大部分が土地の代金に充てられます。そのため、資産価値の減少リスクは比較的低いと言えます。
戸建て住宅をリノベーションするデメリットは？
入居までに時間がかかり、選択肢が少ない場合も
中古の一戸建て住宅を購入し、リノベーションする場合、購入後にすぐに入居することはできません。設計の打ち合わせと工事には数ヶ月から半年ほどかかり、工事が完了するまで入居を待つ必要があります。さらに、都心部では特に、中古の一戸建て物件は中古マンションに比べて少ない傾向があります。希望条件に合った物件を見つけることが難しく、物件探しに時間がかかることも考えられます。
費用が高額になるケースも
一般的に、新築の注文住宅と比較して費用面でメリットがありますが、物件の状態やリノベーションの規模によっては、それなりの費用がかかることがあります。たとえば、屋根、外装、基礎などの修復が必要な場合費用が高くなる可能性があります。
また古い一戸建て住宅は、特に断熱性や耐震性を向上させる必要がある場合があります。長期間にわたり安心して住み続けるために、建物全体の性能を向上させる工事が求められることもあり、このような場合には、間取りの変更などの工事費用に加えて、断熱の改善や耐震補強などにかかる費用も考慮する必要があります。
諸経費も忘れずに！
中古住宅を購入し、リノベーションを行う際には、物件購入費の10～20%ほどを諸費用に充てる必要があります。具体的には、引っ越し費用、火災保険料、登記料、不動産取得税、そしてローンを利用する場合の保証料や手数料などが含まれます。
思いがけない支出も考慮しましょう！
リノベーション工事は、計画通りに進むことができないこともあります。建物の劣化が予想以上で、追加工事が必要になったり、工事期間が延びてしまったりすることは珍しくありません。工期の延長が起こると、引っ越しの再調整が必要になりますし、現在の住居からの退去日がずれる場合、一時的な仮住まいの費用もかかる可能性があります。
また、新しく生まれ変わった家には既存の家具が合わないことも考えられます。そのため、家具の買い替えにも予算を確保しておくことが重要です。予算とスケジュールの計画を余裕をもって立てることで、不安要素を最小限に抑えましょう。
建て替えのメリットはなに？
建て替えのメリットには、以下の3つがあります。
1. 理想の間取りを実現しやすい:
建て替えることで、新築住宅と同様に理想の間取りを考えることができます。特殊な間取りを希望する場合や、部屋数を大幅に変更したい場合などにも柔軟に対応できます。
2. 資産価値が上がる:
建て替えた住宅は新築扱いとなるため、建物自体の資産価値が向上します。これにより、建物の担保価値も高まり、住宅ローンを組みやすくなるでしょう。
3. 地盤の強度を再確認できる:
建て替えの際には地盤調査が必須です。そのため、地盤の強度に不安がある場合でも、建て替えを行うことで安心感を得ることができます。
建て替えのデメリットはなに？
建て替えには、以下のようなデメリットがあります。
1. 費用がかかる傾向にある:
リノベーションに比べると、建て替えには費用がかかりやすい傾向があります。建築費の他にも、解体費用や建築確認申請費用などが必要であり、さらに不動産取得税や登録免許税の支払いも必要です。
また、建物の評価額が上がるため、毎年の固定資産税や都市計画税も増額される可能性があります。
2. 工期が長く、仮住まいが必要:
解体工事や地盤調査、基礎工事、建て方工事など、リノベーションにはない工事が必要となるため、工期が長くなることがあります。そのため、建て替えを行う際には必ず仮住まいが必要となります。
仮住まいの手配には時間を要するため、事前に物件を探しておくことが重要です。
3. 建て替えができない可能性がある:
建て替えを行う際には、建築基準法の基準を満たしている必要があります。満たしていない場合、建て替えができない「再建築不可物件」という可能性があります。
例えば、接道の幅や間口が基準を満たしていない場合や、敷地内に昔に建てられた建築確認を取っていない建物がある場合などが該当します。
建て替えを希望する場合は、事前に敷地の調査を行い、現在の建築基準法を満たした住宅を建てられるかどうかを確認することが重要です。
まとめ
リノベーションは柔軟性が高く、比較的費用を抑えられますが、建て替えは理想の間取りや資産価値の向上が期待できます。
リノベーションでは自由度が高く、費用も抑えられるが、工期が長くなることがあり、建て替えは理想の住まいを実現しやすいが、費用や工期の面で注意が必要です。
最終的には、上記の点を踏まえ、個々のニーズや予算、工期を考慮して、適切な選択を行うことが重要です。
