近年、住宅を選ぶ際に、新築物件ではなく中古物件を購入し、リノベーションするという選択肢が増加しています。ここでは中古の一戸建てや中古のマンションをリノベーションする場合、それぞれの違いについてご説明いたします。
中古マンションと戸建てのリノベーションどっちがいい？
戸建て住宅の魅力は、工事の範囲や施工方法を自分の好みに合わせてカスタマイズできることです。一方、マンションは多くの物件から選ぶことができ、購入費用を抑えられる点が魅力とされています。しかしながら、どちらの選択肢にもデメリットが存在します。自身のニーズに合った住宅を選ぶためには、それぞれの利点と欠点を十分に理解し、後悔のない決断を下すことが大切です。
ここからは中古戸建てとマンションをリノベーションする上で、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。
中古マンションをリノベーションするメリット
物件価格が安い
中古マンションのリノベーションには、費用面でのメリットがあります。駅に近く、便利な場所に位置するエリアで、中古マンションと中古戸建てを比較してみると、中古マンションは通常より手頃な価格で入手できることが多いです。物件の価格を抑えることで、その分をリノベーションに充てることができ、理想の住居を実現しやすくなります。
物件の流通量が多く選択肢が豊富
一般的に言えば、中古マンションは中古戸建てや新築マンションと比較して流通量が多く、物件の選択肢が豊富です。そのため、希望に合った物件を見つけやすいことがあります。エリアや希望条件にも依存しますが、都市部の中古マンションの物件数は特に多い傾向があります。
家族構成や暮らしに合わせてデザイン可能
リノベーションのメリットは、住人の好みに合わせて間取りを自由にカスタマイズできる点にもあります。住まいをライフスタイルに合わせて調整できるのです。
例えば、独身者にとっては、多くの部屋よりも広々としたワンルームが快適に感じることがあるでしょう。一方、夫婦二人暮らしの場合、1LDKや2LDKのような広めの間取りがより快適に過ごせるかもしれません。そして、子供のいる家庭では、親と子供がそれぞれ個別の部屋を持つ間取りが好まれることでしょう。
近隣や周辺環境を前もってチェックできる
理想の物件を見つけたとしても、周囲の住民との関係が暮らしの快適さに影響を与えることがあります。たとえば、「同じマンションに気難しい人がいたらどうしよう」といった不安が生じることもあるでしょう。新築マンションをモデルルームで見学し、購入を決定する場合、周囲の環境を事前に確認するのは難しいことかもしれません。
しかし、中古マンションを購入しリノベーションする場合、近隣の様子を把握する機会が得られます。たとえば、家の近くにスーパーマーケットや病院があるかどうか、地域の評判はどうなのか、治安が良いかどうかなどの周辺環境を自分で確認することができます。これは、長期間住み続けるつもりの人にとって大きな安心要因となります。
中古マンションをリノベーションするデメリット
戸建てよりもデザインの自由度が低い
間取りや内装をある程度自由に変更することは可能ですが、個人で判断可能な範囲は戸建て住宅と比べて多少狭くなります。例えば、窓サッシや玄関ドアの取り替えなど、共有部分に関する決定は個人によるものではなく、管理規約に従う必要があります。また、マンションによっては、フローリングの使用に関する制限や遮音性に関する規定が存在することがあります。
管理組合の許可を得る必要がある
マンションにおいて、専有部分での工事を自由に行うことはできません。リノベーション工事を行う際には、管理組合に対して図面などの必要な資料を提出し、事前に申請を行う必要があります。リノベーション工事は、管理組合からの承認が得られた後に着手する手続きとなります。
ローン金利が高くなるケースもある
中古の物件を購入する際、通常は住宅ローンの利用が一般的ですが、リノベーション工事が必要な場合、住宅ローンではなく、リフォームローンを検討することもあります。リフォームローンの金利は住宅ローンに比べて高めで、特にリノベーションの費用が相当額になると、月々の返済額が新築物件を購入した場合とほぼ同じくらいになることがあります。
一般的な住宅ローンの金利は0.5％から2.5％程度ですが、リフォームローンの金利は2.5％から4.5％程度で、最低金利条件でも住宅ローンよりも金利が高くなる可能性があります。
中古の戸建て住宅をリノベーションするメリット
住宅を自由に変更可能
戸建て住宅は、マンションとは異なり、管理規約や制約がほとんどありません。この点が、窓から水回り、ベランダまで、住宅全体を自由にリノベーションできる大きなメリットです。制約がないため、個人の判断でリノベーションのスケジュールや使用する素材、工事方法を自由に決定できることも、また一つの魅力と言えるでしょう。
新築戸建ての購入と比較して安い
新築の戸建て住宅を購入することが予算的に難しいと感じる人も多いのではないでしょうか。特に都市部では土地の価格が高騰しており、そのために戸建て住宅を諦めてマンションを選ぶ方も増えています。しかし、中古の戸建て住宅を購入し、それをリノベーションするという選択肢を検討することで、予算を抑えることができます。
リノベーションを行う場合、新築の注文住宅と比較して費用を削減できます。さらに、リノベーションプロジェクトでは、内装を自分の好みに合わせることが可能です。これにより、まるで注文住宅を建てるような感覚で、自分にぴったりのカスタマイズされた住まいを実現することができます。
資産価値が下がりにくい
戸建て住宅を所有する場合、建物と土地の両方を手に入れることができます。建物の価値は時間とともに減少していく傾向があります。築年数やその他の条件に依存することもありますが、中古の戸建て住宅を購入する際、多くの場合、購入価格の大部分が土地の代金に充てられます。そのため、資産価値の減少リスクは比較的低いと言えます。
中古の戸建て住宅をリノベーションするデメリット
入居までに時間がかかり、選択肢が少ない場合も
中古の一戸建て住宅を購入し、リノベーションする場合、購入後にすぐに入居することはできません。設計の打ち合わせと工事には数ヶ月から半年ほどかかり、工事が完了するまで入居を待つ必要があります。さらに、都心部では特に、中古の一戸建て物件は中古マンションに比べて少ない傾向があります。希望条件に合った物件を見つけることが難しく、物件探しに時間がかかることも考えられます。
費用が高額になるケースも
一般的に、新築の注文住宅と比較して費用面でメリットがありますが、物件の状態やリノベーションの規模によっては、それなりの費用がかかることがあります。たとえば、屋根、外装、基礎などの修復が必要な場合費用が高くなる可能性があります。
また古い一戸建て住宅は、特に断熱性や耐震性を向上させる必要がある場合があります。長期間にわたり安心して住み続けるために、建物全体の性能を向上させる工事が求められることもあり、このような場合には、間取りの変更などの工事費用に加えて、断熱の改善や耐震補強などにかかる費用も考慮する必要があります。
リノベーションする際の注意点
追加工事が必要になるケースも
中古住宅のリノベーションにおいては、工事を始めてから追加工事が必要になることがあることを考慮する必要があります。たとえば、古い建物の場合、図面が見当たらないか、図面と実際の状況が一致しないことがよくあります。こうした状況では、既存の内装を解体した後に変更が必要になったり、追加工事が必要になることもあります。設計段階で工事業者と協力し、追加工事が発生する可能性を詳細に検討し、必要に応じて追加工事の概算費用を尋ねておくことは安心感を持つために大切です。
確認しておくべき「再建築不可物件」
「再建築不可」とは、建物を撤去し、新たに建て替えることが難しい状況を指します。昔ながらの住宅密集地には、車が建物の前まで進入できず、玄関に到達するには少し歩くことが必要な場所があります。こうした場所に建てられた建物は、現行の建築基準法が導入される前に建設されました。現行法によれば、幅4メートル以上の道路に2メートル以上の土地が接していない場合、新しい建物を建てることはできません。
建て替えが難しい場合でも、内装のリノベーションを通じて、快適な住環境を創り出すことが可能です。ただし、通常の戸建住宅と異なり、建築物の床面積を増やすような大規模な改修工事には建築確認申請が通らない可能性があるなど、注意が必要です。このようなケースを検討する際には、事前に専門家に相談することをおすすめします
